AARADK Madde 6/A — Uygulamaların resen yapılması

4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 25. maddesiyle eklenen metnin gerekçesi

Teklif eden: 36 milletvekilinin teklifi (S. Sayısı 91 başlığı: ilk imza sahibi ve 35 milletvekili)

Madde ile; yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlarda, kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, yangın gibi afetler veya patlama gibi olaylar neticesinde ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamalarının maliklerin ve ilgililerinin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılacağı veya yaptırılacağı düzenlenmektedir. Bu kapsamda, uygulamaların hızlı ve kesintiye uğramadan yürütülmesi için; riskli yapı tespiti, bu tespite itiraz, tahliye iş ve işlemlerinin yapılacağı süreler ile tapuda, belediyelerde ve diğer idareler nezdinde yapılacak iş, işlem ve uygulamalarda maliklerin ve ilgililerin muvafakatinin aranmayacağı, alandaki taşınmazların, kamu kurum ve kuruluşlarına ait olanlar da dahil olmak üzere Hazine adına tescil edileceği ve yeni yapılar için kat irtifakı veya kat mülkiyetinin; hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar Hazine adına kurulacağı düzenlenmektedir. Ayrıca, uygulama yapılacak alanda hak sahipleri ile TOKİ, İdare veya müteahhitler arasında, daha önce imzalanmış olan gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ilgililerinin muvafakati aranmaksızın fesih edilmiş sayılacağı düzenlenmekte ve fesih edilmiş sayılan bu sözleşmelere göre tarafların ve Bakanlığın hakları ve sorumlulukları belirtilmektedir. Ayrıca hak sahipliği çalışmalarının nasıl yapılacağı ile yapılacak yeni taşınmazların hak sahiplerince teslim alınmaması durumunda hak sahibinin mevcut taşınmazının değerinin hak sahibine ödenerek işlem yapılacağı hüküm altına alınmaktadır.

Not: Kanunlaşan metin tasarı/teklif metninden farklıdır (komisyonda ya da Genel Kurulda değiştirilmiştir); gerekçe tasarı/teklif metnine aittir.

10/6/2022 tarihli ve 7410 sayılı Kanunun 27. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

10/6/2022 tarihli ve 7410 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle bu fıkranın birinci cümlesine “Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve gerektiğinde kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak” ibaresi eklenmiş, fıkranın mevcut ikinci cümlesinde yer alan “Riskli olarak tespit” ibaresi “Riskli olarak tespit/kabul” şeklinde değiştirilmiştir.

Teklif eden: 65 milletvekilinin teklifi (S. Sayısı 336 başlığı: ilk imza sahibi ve 64 milletvekili)

Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlardaki dönüşüm uygulamaları 6306 sayılı Kanunun 6/A maddesine göre Bakanlıkça resen yapılabilmekte veya yaptırılabilmektedir. Söz konusu maddede, resen riskli yapı tespiti yapılırken maliklerin veya kiracıların tespite engel olmasının önlenmesi bakımından, riskli yapı tespitinin kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak yetkisi de dâhil olmak üzere gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin yardımıyla yapılabileceği hükme bağlanmıştır. Diğer taraftan, gerek binanın üzerinde bulunduğu arsanın durumu (kayma riski, heyalan, kaya düşmesi riski gibi vb.) ve gerekse binadaki hasar/tahribat bakımından bazı binaların içerisine girilerek tespit çalışmalarının yapılması ciddi manada risk teşkil edebilmektedir. Belirtilen sebeple, madde ile arsanın tehlikeli durumu veya binadaki mevcut hasar veya tahribat gözetildiğinde acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği değerlendirilen binaların doğrudan riskli yapı olarak kabul edileceği yönünde düzenleme yapılmaktadır.

6306 sayılı Kanunun 6/A maddesinin üçüncü fıkrasında riskli yapıların tahliyesine ilişkin tebligatın, riskli yapı tespiti işleminin tebligatındaki usul ile yapılacağı hükme bağlanmıştır. Ayrıca bu madde uyarınca yürütülen uygulamalarda, uygulamaların Bakanlıkça resen yürütüldüğü ve uygulama alanındaki taşınmazların ivedilikle tahliyesinin sağlanması gerektiği hususları gözetilerek, bu maddeye göre yürütülen uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilmesi için düzenleme yapılmaktadır.

Kanun kapsamındaki uygulamalarda malikler taşınmazlarını, dönüşüm uygulamasından önce müteahhit ile yaptıkları sözleşmelere istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredebilmekte, müteahhit de dönüşüm uygulaması neticesinde hak sahiplerine düşen bağımsız bölümleri maliklerine geri vermektedir. Diğer taraftan, Kanun kapsamındaki alanlarda dönüşüm uygulamalarının 6/A maddesi kapsamında Bakanlıkça yapılmasına karar verilmiş ise uygulama yapılacak alanda bulunan taşınmazlarla ilgili olarak daha önce müteahhitlerle imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça feshedilmiş sayılmaktadır. Feshedilmiş sayılan bu sözleşmelere istinaden, müteahhidin yaptığı herhangi işe karşılık veya bedeli karşılığında değil de, dönüşüm uygulamasının neticesinde yeni malike iade edilmek üzere müteahhide devredilmiş olan taşınmazların, dönüşüm uygulaması neticesinde yürütülecek hak sahipliği çalışmalarına göre eski malikleri adına tescil olması için 6/A maddesinin altıncı fıkrasında düzenleme yapılmaktadır.

Ayrıca, Kanunun 6/A maddesi kapsamında yürütülen uygulamalarda hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında ipotek tesis edilmektedir. Ancak uygulamada bazı hak sahiplerine ait taşınmazlar üzerinde birden fazla ipotek bulunduğu tespit edilmiştir. Mevcut ipotekler gözetildiğinde, Bakanlıkça konulacak ipoteğin hak sahibinden borçlandığı miktarın alınmasında bir güvence teşkil etmeyeceği değerlendirilmiştir. Hak sahibinden alınacak tutarlar başka kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılacağından, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarı oranında birinci dereceden ipotek tesis edilebilmesi için aynı maddenin yedinci fıkrasında düzenleme yapılmaktadır. Yine, Kanunun 6/A maddesi kapsamında yürütülen uygulamalar neticesinde yapılan yeni yapıların hak sahiplerince teslim alınmaması durumunda bu hak sahiplerinin dönüşümden önceki taşınmazlarının bedeli hak sahiplerine ödenmektedir. Dönüşümden önceki taşınmazın tapu kaydında ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler var ise bu hakların ve şerhlerin lehtarlarının mağduriyetini önlemek bakımından söz konusu hakların ve şerhlerin hak sahibine ödenecek taşınmazın bedeli üzerine geçmesi için düzenleme yapılmaktadır.

7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunun 11. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle bu maddenin birinci fıkrasında yer alan “Bakanlıkça” ibaresi “Başkanlıkça” şeklinde, mevcut üçüncü cümlesinde yer alan “Bakanlık” ibaresi “Başkanlık” şeklinde değiştirilmiş, üçüncü fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “Bakanlıkça” ibaresi “Başkanlıkça” şeklinde, dördüncü ve beşinci fıkralarında yer alan “Bakanlığın” ibareleri “Başkanlığın” şeklinde değiştirilmiş, altıncı fıkrasının birinci ve ikinci cümlesinde yer alan “gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” ibareleri “inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler” şeklinde, fıkrada yer alan “Bakanlıkça”, “Bakanlığın” ve “Bakanlık” ibareleri sırasıyla “Başkanlıkça”, “Başkanlığın” ve “Başkanlık” şeklinde değiştirilmiş, fıkrada yer alan “Bakanlıkça” ibareleri “Başkanlıkça” şeklinde, “Bakanlığın” ibaresi “Başkanlığın” şeklinde değiştirilmiştir.

Teklif eden: 110 milletvekilinin teklifi (S. Sayısı 53 başlığı: adı yazılan 2 milletvekili ile 108 milletvekili)

Bu madde ile yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlardaki dönüşüm uygulamalarının aciliyeti gözetilerek, uygulama projesi aranmaksızın ihaleye çıkılabileceği yönünde maddeye hüküm eklenmiş ve riskli yapı tespiti ve tahliye işlemlerinde engellemeler ile karşılaşılması durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıların veya alanların açtırılması suretiyle tespit ve tahliye yapılacağı düzenlenmiştir.

Ayrıca, Kanunun 6/A maddesindeki düzenlemelerden bu madde kapsamındaki hak sahipliği çalışmalarının sadece değer esaslı olarak yürütülebileceği anlaşılmaktadır. Hâlbuki hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek yapılabileceği gibi kat karşılığı, hasılat paylaşımı vb. usullerle yapılabilir. Bu madde ile bu yönde düzenleme yapılmıştır. Diğer taraftan, hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibi ile borçlanma sözleşmesi imzalanarak ve hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine Hazine lehine borç miktarı oranında ipotek tesis edilerek, bağımsız bölüm tapuda hak sahibi adına devredildiğinde, hak sahiplerinin borç taksitlerini ödemekte gecikme gösterdiği ve hatta ödemediği tespit edilmiştir. Bu yüzden de, borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden bağımsız birimin tapuda hak sahibine devredilmeyeceği yönünde düzenleme yapılması gerekmiştir. Ayrıca, hak sahibine düşecek bağımsız bölümün teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız bölüm üzerindeki hakkı sona ereceğinden; hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının değeri hak sahibine ödendikten sonra Hazine adına kayıtlı bu bağımsız bölümün yapım maliyetini karşılayan Başkanlığa devredileceği düzenlenmiştir.

Not: Kanunlaşan metin tasarı/teklif metninden farklıdır (komisyonda ya da Genel Kurulda değiştirilmiştir); gerekçe tasarı/teklif metnine aittir.