Ön Ödemeli Konut Satışı
TKHK Madde 41 — Şekil şartı
Şekil şartı
(1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.
(2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
İçtihatlar
TKHK 41/14 karar
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
E. 2024/421 · K. 2025/381 · 18.06.2025
14. Tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmeleri gerekir. Yukarıda değinilen genel hükümler uyarınca resmî şekle aykırılığın yaptırımı kesin hükümsüzlük olsa da 6502 sayılı TKHK'nın 41/1. maddesinde satıcıya sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri sürme yasağı getirildiğinden maddedeki koşulların bulunması hâlinde tüketicinin tescili isteyebileceği kabul edilmelidir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
E. 2024/4060 · K. 2025/3680 · 16.09.2025
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise 6502 sayılı Kanun'un 41/1. maddesinde; "Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur" şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmîyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. …
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
E. 2025/1155 · K. 2025/5108 · 01.12.2025
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise 6502 sayılı Kanun'un 41/1. maddesinde; "Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur" şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmîyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. …
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
E. 2025/4484 · K. 2026/2203 · 21.04.2026
Kabule göre de; taraflar arasında düzenlenen satış sözleşmesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da tanımına yer verilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğindedir. Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı açık ise de 6502 sayılı TKHK'nın 41/1. maddesindeki açık hüküm karşısında resmî şekle uyulmadığından satıcı tarafından geçersizliği ileri sürülemeyeceğinden, artık noterde düzenlenmemiş olsa dahi sözleşmenin geçersiz olduğu yönünde bir değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır. …
Madde geneli3 karar
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
E. 2021/8616 · K. 2023/914 · 16.02.2023
Davalı vekili istinaf dilekçesinde; davacı tacir olduğundan davaya tüketici mahkemesi sıfatı ile bakılamayacağını, davada TKHK'nın uygulanmasının davanın esası ve ispatı yönünden hatalı sonuçlar doğurduğunu, Noterlik Kanunu'nun 89, Tapu Kanunu'nun 26, TMK'nın 706 ve TKHK'nın 41 inci maddeleri gereğince geçerli olmayan sözleşmeye dayanılarak taşınmazın tapu kayıdının iptali ve davacı adına tescili yönünde hüküm kurulduğunu, TKHK'nun 41 inci maddesinin tescil sonucunu doğurmayacağını, davacının sözleşmede kararlaştırılan peşinatı müvekkili şirkete ödediğini yazılı senet ile ispatlamak zorunda olduğunu, ödemenin müvekkiline yapılmadığı, ödemenin geçersiz sözleşmenin fiilen düzenlenmesinden…
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
E. 2023/860 · K. 2024/281 · 22.01.2024
… 14166 yevmiye no.lu ihtarının gönderildiğini, peşinatın ve senetlerin iade edilmemesinin yasaya aykırı ve haksız olduğunu, sözleşmenin taşınmazın aynına ilişkin olup resmi şekilde yapılmadığı ve tapuya şerh edilmediğinden dolayı geçersiz olduğunu, sözleşmenin müzakere edilmeden hazırlanan tip sözleşme olduğunu, ödenen tutarın 6502 sayılı Kanun'un 41 inci maddesine göre şekil yönünden batıl akde göre 90 günlük geri ödeme süresi talep etme hakkının da olmadığından iadesi gerektiğini, sözleşmenin cayma nedeniyle geçersiz olduğundan dolayı 20.07.2019 tarihinden başlayarak her ayın 20 nci günü vadeli 20.02.2022 tarihine kadar sıralı 40 adet 19.11.2018 ortak tanzim tarihli 146.664,40 TL toplam…
Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
E. 2025/181 · K. 2026/16 · 08.01.2026
Davalı asıl borçlu ... yönünden yönünden ise, bahse konu sözleşme 6502 sayılı TKHK'nın 41. maddesinde gösterilen şekil şartına uygun yapılmadığından geçersizdir. Fakat yukarıda belirtilen ve istikrar kazanan Yargıtay uygulamasına göre, adı geçen davalıdan sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince ve denkleştirici adalet ilkesinin esas alınması suretiyle ödenen bedelin tahsili talep edilebilecektir. Davalı ...'in yapımını üstlendiği dairelerin karşılığı olarak davacılardan 799.697,00TL tutarında peşinat ödemesi aldığı davacının ticari defter kayıtları ve dosyaya sunulan ödeme belgeleri ile sabittir. …
Künyeler hukuk sitelerinin madde yazılarından ve resmî kaynakta madde aramasından toplandı, her biri resmî kaynakta doğrulandı; gösterilen kısım kararın resmî metninden alındı. Güncelleme: 2026-11-01. Atıftan önce tam metni okuyun.
Madde gerekçeleri1
İlk kabul gerekçesi
Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)
Birinci fıkrada tüketicilerin korunmasına yönelik getirilen en önemli koruma ön ödemeli sözleşmenin resmi şekil şartına tabi tutulmasıdır.
Satış ve satış vaadi sözleşmesinin kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. 18/1/1972 tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ıncı maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendi ve 89 uncu maddesine ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ncı maddesine göre de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde noterde yapılması gerekir. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Ön ödemeli konut satışının ise tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.
Resmi şekilde sözleşme yapmayan satıcının, daha sonra tüketiciye karşı sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını öne sürerek sözleşmenin geçersizliğini iddia etmesi de hakkaniyete uygun olmayacağı için yasaklanmıştır.
İkinci fıkrada noterden resmi şekilde sözleşme yapılmadan veya konut satışının tapu siciline tescil edilmeden satıcıların tüketiciden ödeme kabul etmeleri veya borç altına sokan herhangi bir belge almaları yasaklanmıştır. Tüketiciden bu yasağa rağmen ödeme alınacak olursa tüketici her zaman yapmış olduğu ödemeleri getirileriyle birlikte geri isteme hakkına sahip olacaktır.
TBMM · S. Sayısı 490, 1/787 esas numaralı tasarının madde gerekçesi (madde 41), s. 34Gösterilen metin mevcut konsolide metindir. Hukuki işlemden önce resmî kaynağı kontrol edin; bu uygulama hukuki görüş yerine geçmez.