KatMK Madde 10 — A) Genel kural:

İlk kabul gerekçesi

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

Bu gerekçe birden çok maddedeki değişikliği birlikte açıklar (10. madde, 13. madde, 14. madde).

İKİNCİ BÖLÜM (Madde : 10 - 14)

Bu bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulmasına ait hükümler konulmuştur.

Kat mülkiyeti, ortak arsadaki paya ve ana gayrimenikulün ortak yerlerine bağlı olan ve Medeni Kanundaki mülkiyete kıyasla özellikler gösteren bir mülkiyet nev’i olduğu ve nitelik bakımından çok çeşitli anlaşmazlıklara konu olabileceği için, bunun daha başlangıçta, yani kuruluşunda sağlam esaslara dayandırılması zaruridir. Bu noktayı göz önünde bulunduran tasarı bu hususta teferruatlı ve esaslı hükümler koymuş ve kat mülkiyetinin tesciline mahsus bir (Kat mülkiyeti kütüğü) tesis etmiştir. Bir kimse apartmanının bir dairesini veya iş hanının bir odasını satmak isterse, önce o apartman üzerindeki mülkiyetini, bu kanundaki şekil ve şartlara göre (kat mülkiyeti) ne çevirtmek ve onu (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil ettirmek zorundadır. Böylece genel mülkiyete ait kütük defterleriyle kat mülkiyeti kütüğü birbirinden açık bir şekilde ayrılmıştır. Böyle yapılmazsa, genel kütükler üzerinde her bağımsız bölüm için işlenecek kat mülkiyeti kayıtları birbirine karışacak, bu durum, gerek kişileri ve gerek tapu kütüğünün yanlış tutulmasından doğan zararları Medeni Kanunun 917 nci maddesine göre tazminle yükümlü olan Hazineyi büyük zararlara uğratacak, mahkemelerimizi de bu anlaşmazlıklardan doğan dâvalarla beyhude yere işgal edecektir. Bu sebeple kat mülkiyetinin, buna mahsus olan ayrı bir kütüğe tescil edilmesi zaruridir. Bu tescil yapıldıktan sonra genel kütüğün hangi sayfasından buraya nakil yapıldığı işaret olunarak, ve genel kütüğe de kat mülkiyeti kütüğünün sayfası yazılarak, ilgili gayrimenkulün her iki kütükteki kayıtları arasında bağlantı sağlanacak ve böylece genel kütükteki sayfa kapatılıp ondan sonraki işlemler kat mülkiyeti kütüğü üzerinde yapılacaktır.

Kat mülkiyeti kütüğünün kurulması için gereken belgeler tasarının 12 nci maddesinde gösterilmiştir. Bu belgelerin hepsi ilerde kat mülkiyeti bakımından çıkması muhtemel anlaşmazlıkları önlemek veya kolayca çözümlenmek için düşünülmüştür. Anagayrimenkulün genel taksimat plânından başka bir de cephelerinin tasdikli tofoğrafı ve ayrıca her müstakil bölümün arsa payı organını ihtiva eden ve iç taksimatını gösteren plânı ve ayrıca her müstakil bölümün kat, daire, oda ilh.. gibi nev’ini ve bunun numarasını gösteren bir liste ve nihayet anagayrimenkulün yönetim tarzını düzenliyen ve kat maliklerince imzalanan bir yönetim plânı verilmedikçe kat mülkiyeti kurulmasına müsaade olunmıyacaktır. Gerçi yönetim plânının sonradan da düzenlenebileceği ve binaenaleyh kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında mevcudiyeti zaruri bir belge olmadığı düşünülebilirse de, yönetim plânı alınmadan kat mülkiyetinin kurulmasının çok büyük mahzurları vardır. Zira kat mülkiyeti kurulduktan sonra kat malikleri toplanıp bir yönetim plânı yapmazlarsa, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün yönetiminden çok çeşitli anlaşmazlıklar doğacak ve mahkemeler bu yüzden açılan dosyalarla dolup taşacaktır. Bu sebeple kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yönetim plânı verilmesi bir kuruluş şartı olarak kabul edilmiştir. Bu yönetim plânı bir kuruluş belgesi olarak verilmeli ve tapudaki evrakı müsbite arasında bulunmalıdır ki, bir kat veya daireyi veya bir başka bağımsız bölümü sonradan iktisabedenler de yönetim plânı hükümlerini bilsinler ve onunla bağlı olsunlar. Böyle yapılmazsa, yukarda belirtilen mahzurlar, kat mülkiyetinden beklenen faydayı ortadan kaldırır.

Not: Gerekçe Hükümet tasarısının bölüm gerekçesidir (İKİNCİ BÖLÜM, madde 10–14); tasarıda maddeler tek tek gerekçelendirilmemiştir. Gerekçe bölünmeden gösterilir; maddeyi numarasıyla anan paragraf vurgulanmıştır. Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.

14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 3. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.)

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

Madde ile, bir yapının, otel, işyeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok kat veya bölümünün aynı nev'iden olması şartıyla tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilmesine imkan sağlanmıştır. Ancak tescilin yapılabilmesi için buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmesi hükme bağlanmıştır.

Ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle tescil edilebileceği öngörülmüş, bu suretle, bu bağımsız bölümlerin mülkiyeti belli bir şahsa değil, diğer bağımsız bölümlere bağlanmıştır. El değiştiren bağımsız bölümlerin yeni maliklerinin kendiliğinden, ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümün de müşterek maliki olmaları sağlanmıştır. Böylelikle ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerle ilgili olarak eşyaya bağlı mülkiyet hükümlerinin uygulanması amaçlanmaktadır.

15/2/2018 tarihli ve 7099 sayılı Kanunun 4. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

(Değişik dördüncü fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.)

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10 uncu maddesi gereğince kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisi işlemleri tapu müdürlüklerinde resmi senet düzenlenerek veya mahkeme kararına istinaden yapılmaktadır. Madde ile, noterliklerde düzenlenen ve tapu siciline tescil kabiliyeti bulunan noterlik sözleşmelerinin de ilgili kurumlar tarafından tapu müdürlüğüne gönderilmesi durumunda gerekli tescil işlemlerinin yapılmasının önü açılmış olacaktır. Tapu sicilinde gerek tapu müdürlüğünde ve gerekse noterliklerde aynı hususları içeren mükerrer sözleşmelerin yapılmasının önüne geçilecektir.

Madde ile ayrıca yapı kullanma izin belgesine bağlanan binaların cins değişikliğine ilişkin tescil bildirimi ve eki belgelerin, bu belgeleri düzenlemeye yetkili idareler tarafından kadastro müdürlüklerine gönderilmesi ve gerekli teknik işlemlerin de tapu ve kadastro idareleri tarafından tamamlanması amaçlanmaktadır.

Not: Kanunlaşan metin tasarı/teklif metninden farklıdır (komisyonda ya da Genel Kurulda değiştirilmiştir); gerekçe tasarı/teklif metnine aittir.

9/6/2021 tarihli ve 7327 sayılı Kanunun 11. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

9/6/2021 tarihli ve 7327 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle, bu fıkranın birinci cümlesinde yer alan “kat karşılığı temlik sözleşmesi ve” ibaresi “kat karşılığı temlik sözleşmesi veya” şeklinde değiştirilmiş, cümlede yer alan “cins değişikliği,” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.

Teklif eden: 50 milletvekilinin teklifi (S. Sayısı 266 başlığı: ilk imza sahibi ve 49 milletvekili)

Madde ile, dijital dönüşüm ve iş yapma kolaylığı endeksi metodolojisi çerçevesinde yatırım ortamının ve hizmetlerin iyileştirilmesi amacıyla yapı ruhsatına tabi tüm yapıların yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde, yapı kullanma izin belgesi ve yapı aplikasyon projesine uygun şekilde resen cins değişikliği işlemlerinde, bürokrasinin azaltılması amacı da gözetilerek düzenleme yapılması, 10 uncu madde beşinci fıkrasındaki “ve” ibaresinin “veya” olarak değiştirilmesiyle seçimlik belge olarak uygulanması, aynı maddenin altıncı fıkrasında cins değişikliği işlemleri yeniden düzenlendiğinden beşinci fıkradaki cins değişikliği ibaresinin fıkra metninden çıkarılması, 10 uncu maddenin altıncı fıkrasındaki düzenlemede ifade edilen “yapı aplikasyon projesi” Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Yapı projeleri” başlığı altında 57 nci maddesinde tanımlanan belgelerden olup aynen alınmış yeni bir belge üretimi veya tanımı yapılmamış, cins değişikliğine konu kat irtifakı tesisli taşınmazlarda, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak zorunlu deprem sigortası dahil başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilmesi amaçlanmaktadır.