Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
KatMK Madde 20 — III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:
III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:
(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;[4]
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.[5]
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
İçtihatlar
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
E. 2011/633 · K. 2011/620 · 12.10.2011
Öte yandan, davacı yönetici ana taşınmazda aynı zamanda kat maliki olup, bu sıfatı dahi Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmü çerçevesinde icra takibi ve davada aktif husumet ehliyetinin varlığının kabulü yönünden yeterlidir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
E. 2017/4786 · K. 2017/8813 · 02.11.2017
… Yine Kat Mülkiyeti Kanununun anagayrimenkulün genel giderlerine katılma başlıklı 20. maddesinde “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" denilerek kat maliklerinin genel giderlere ne oranda katılacağı düzenlenmiştir. Mahkemece, yönetim planının iptali istenen 20. maddesi, Kanunun 20. maddesi ışığında değerlendirilmeli ve ulaşılacak sonuçta yönetim planının iptali istenen maddelerinin Yasanın emredici hükümlerine aykırı olup olmadığına göre bir hüküm kurulmalıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
E. 2018/6662 · K. 2019/3198 · 07.05.2019
Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür” hükmü yer almaktadır. Yasada, ortak gider borcunu ödemeyenlerin geciktiği günler için ödeyeceği gecikme tazminatı düzenlenmiş olup, yasada gösterilen sınırı aşacak ve yönetimin keyfi uygulamasına sebebiyet verecek şekilde yönetim kurullarına gecikme tazminatı belirleme yetkisi verilmesi yasaya aykırıdır. Ayrıca bu yetki, kat maliklerine ait olup devri mümkün değildir. …
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
E. 2018/3958 · K. 2018/5482 · 10.09.2018
634 sayılı Kanunun 35/b maddesinde "Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması" hükmüne; aynı Kanunun 20. maddesinde ise kat maliklerinin anagayrimenkulün genel giderlere katılması hususuna yer verilmiştir. Diğer yandan, aynı Kanunun Ek 1. maddesi ile de “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Künyeler hukuk sitelerinin madde yazılarından ve resmî kaynakta madde aramasından toplandı, her biri resmî kaynakta doğrulandı; gösterilen kısım kararın resmî metninden alındı. Güncelleme: 2026-11-01. Atıftan önce tam metni okuyun.
Dipnotlar ve değişiklikler2
[4]14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu bentte yer alan "koruma" ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiştir.
[5]14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu fıkrada yer alan "yüzde on" ibaresi "yüzde beş" olarak değiştirilmiştir.
Madde gerekçeleri3
İlk kabul gerekçesi
Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)
Bu gerekçe birden çok maddedeki değişikliği birlikte açıklar (20. madde, 18. madde, 19. madde, 21. madde, 22. madde, 23. madde, 24. madde, 25. madde, 26. madde).
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM (Madde : 18 - 26)
Kat maliklerinin kat irtifakı sahiplerinin borçlarını düzenliyen bu bölümün en başında, yükümlere ait genel kaide konduktan sonra, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bakımı, korunması, genel masraflarına iştirâk edilmesi, sigorta ettirilmesi gibi özel durumlara geçilmiş ve ayrıca ortaklaşa yapılması gereken masrafların bâzı hallerde kiracıdan alınmasına dair hükümler konulmuştur.
Anagayrimenkulün en üstündeki katın malikinin kendi katını tamamen yıktırma hususunda kanun o malike bir hak tanımamıştır. Ancak 19 ncu madde hükümleri mahfuz olmak üzere, bir bağımsız bölümün tamiri için diğer bir bölüme girme zarureti doğarsa o bölüm malikinin veya kiracısının buna müsaade ile mükellef bulunduğuna dair bir hüküm konulmuştur.
Kanuni mükellefiyetlere uymamakta ve borçlarını yerine getirmemekte ısrar eden kat malikinin bağımsız bölümünün cebrî temellükü esası tasarının 25 nci maddesinde, bir çok kayıt ve şartlara bağlanmak suretiyle bir müeyyide olarak kabul edilmiştir. Kat mülkiyetine dair en yeni kanunlardan biri olan 15 Mart 1951 tarihli Alman Kanununda da bu hüküm mevcuttur. Mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zaruri olan durumlarda uyulabileceği bu hükmün, kat mülkiyetinin iyi işlemesi için, kanunda yer alması bir zarurettir.
Kat maliklerinin hak ve yükümleri bu tasarıda, komşuluk hakları da Medeni Kanunun 661 nci maddesinde gösterilmiştir. Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmesinden bir zarar meydana geldiği takdirde hâkimin müdahalesini istemek (tasarının 33 ncü maddesiyle) zarar görene tanındığı gibi, zararın tazmini hususunda da bu kanunun hükümlerinden başka, genel hükümlerin de uygulanacağı tabiî görülmüştür.
Kat maliklerinin yapmaları yasak olan işler 24 ncü maddede gösterilirken zikrolunan misaller tadadî mahiyette değildir. Özellikle maddenin birinci fıkrasında mesken veya iş veya ticaret yeri olarak kullanılan anagayrimenkulde hangi müesseselerin kurulup kurulmıyacağının incelenmesi bakımından, anagayrimenkulün genel durumunun göz önüne alınması ve açılacak iş yerlerinin biribiriyle olan alâkası ve bunların binanın durumu ile bağdaşıp bağdaşamıycağı noktaları incelenmek lâzımdır. Bir anlaşmazlık çıktığı takdirde bütün bu cihetler göz önüne alınarak bir karara varılması hâkime düşmektedir.
Not: Gerekçe Hükümet tasarısının bölüm gerekçesidir (DÖRDÜNCÜ BÖLÜM, madde 18–26); tasarıda maddeler tek tek gerekçelendirilmemiştir. Gerekçe bölünmeden gösterilir; maddeyi numarasıyla anan paragraf vurgulanmıştır. Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.
TBMM · M. Meclisi S. Sayısı 524 (1/516, 2/288, 2/325; Millet Meclisi 1 inci Dönem 62 nci Birleşim tutanağına ekli), Hükümet tasarısının bölüm ve madde gerekçesi (DÖRDÜNCÜ BÖLÜM), s. 1013/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun 9. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi
(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.)
Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)
Madde 9. — Kat Mülkiyeti Kanununun 20 nci maddesinde bağımsız bölüm maliklerinin bütün yönetim giderlerine arsa payları oranında iştirak etmeleri hükme bağlanmıştır. Ancak kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçilerin bütün maliklere aynı derecede hizmet götürdükleri de bir gerçektir. Maddede yapılan değişiklikle bu giderlerin kat malikleri tarafından eşit olarak diğer giderlerin ise eskiden olduğu gibi arsa payı oranında karşılanması kuralı benimsenmektedir. Ayrıca bu madde de yapılan değişiklikle yönetim gider ve avansını geç ödeyenlerden ödemede geciktiği her ay için yüzde on gecikme tazminatı alınacağı da hükme bağlanmaktadır.
Not: Kanunlaşan metin tasarı metninden farklıdır (Danışma Meclisinde ve Millî Güvenlik Konseyinde değiştirilmiştir); gerekçe Hükümet tasarısına aittir. Millî Güvenlik Konseyi Adalet Komisyonu raporu: «9 uncu maddesi, Hükümet Tasarısında benimsenen metin esas alınmış, (c) bendini kapsayan «Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça» ibaresi maddede yer alan bentleri kapsayacak biçimde düzenlenmiştir. İkinci fıkrada yer alan gecikme tazminatının hesabına açıklık getirilmiştir.» Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.
TBMM · M.G. Konseyi S. Sayısı 563 (D. Meclisi 1/578, S. Sayısı 304; MGK 139 uncu Birleşim tutanağına ekli), Hükümet tasarısının madde gerekçesi (madde 9), s. 3–414/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi
14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu bentte yer alan "koruma" ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiştir.
Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)
Madde ile, muhtemel afetler ve özellikle depremlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar anagayrimenkulün genel giderleri arasına ilâve edilmiştir.
Not: Madde komisyonda değiştirilerek kabul edilmiştir; gerekçe tasarı/teklif metnine aittir.
TBMM · S. Sayısı 35, 1/332 esas numaralı tasarının madde gerekçesi (madde 9), s. 8Gösterilen metin mevcut konsolide metindir. Hukuki işlemden önce resmî kaynağı kontrol edin; bu uygulama hukuki görüş yerine geçmez.