Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
KatMK Madde 17 — B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
İçtihatlar
KatMK 17/34 karar
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
E. 2015/4849 · K. 2015/11804 · 26.11.2015
Dosya kapsamından, bilirkişi tarafından sunulan 11.07.2014 tarihli rapor ile "Davaya konu edilen ... ... Sitesinde bulunan taşınmazlar üzerinde kat irtifakı kurulmasına karşılık gayrimenkullerde yapının fiilen bitmediği ve bağımsız bölümlerin 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlamadığı belirlendiğinden 634 sayılı KMK'nın 17/3. maddesinde belirtilen Kat Mülkiyeti hükümlerinin uygulanması koşulların oluşmadığı," bildirilmiştir. …
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
E. 2017/6954 · K. 2017/6220 · 05.07.2017
Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesinin üçüncü fıkrasında "kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır." hükmüne yer verilmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi
E. 2024/808 · K. 2024/1365 · 30.10.2024
… Mahkemece tapu müdürlüğünden dava konusu sigortalı işyerinin bulunduğu taşınmazda kat mülkiyeti ya da kat irtifakının kurulup kurulmadığı hususunun sorulması, taşınmaza ait tapu kayıtlarının ve yönetim planının celp edilmesi gerekmektedir. Taşınmazda kat mülkiyeti kurulu olması yada kat irtifakı kurulu ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17/3.maddesi gereği, hasar tarihi itibariyle ana taşınmazın üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanılmış olması halinde uyuşmazlığa kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. Bu durumda dava dışı ... Tekstil ve Tic. Ltd. Şti. ait "...Cad. ... san. Sit. No:... …
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 63. Hukuk Dairesi
E. 2026/1856 · K. 2026/2037 · 25.06.2026
… Taşınmazda kat mülkiyeti kurulu olması yada kat irtifakı kurulu ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17/3.maddesi gereği, hasar tarihi itibariyle ana taşınmazın üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanılmış olması halinde uyuşmazlığa kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. Bu durumda ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Ek 1.maddesi gereğince görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin 2014/24538 Esas 2017/6908 Karar sayılı ve 2016/10303 Esas, 2019/8020 Karar sayılı ilamları da bu yöndedir.
Madde geneli4 karar
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
E. 2015/3826 · K. 2015/5759 · 12.03.2015
… Gerek takip dayanağı toplantı tutanakları gerekse Eskişehir Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/371 D. İş sayılı dosyasındaki tespitten kat irtifakı kurulan yapının fiilen tamamlanmadığı ve bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmadığı, diğer bir ifade ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17/son maddesindeki koşulların oluşmadığı anlaşılmaktadır. Kaldı ki, takibe dayanak yapılan kat irtifakı sahipleri kurulu kararından da anlaşıldığı üzere alacak, inşaatın tamamlanması için gerekli bedeldir. Bu durumda, henüz kat irtifakı kurulmayan gayrimenkulün yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri geçerli olmaz.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
E. 2015/3844 · K. 2015/5733 · 12.03.2015
… Gerek takip dayanağı toplantı tutanakları gerekse Eskişehir Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/371 D. İş sayılı dosyasındaki tespitten kat irtifakı kurulan yapının fiilen tamamlanmadığı ve bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmadığı, diğer bir ifade ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17/son maddesindeki koşulların oluşmadığı anlaşılmaktadır. Kaldı ki, takibe dayanak yapılan kat irtifakı sahipleri kurulu kararından da anlaşıldığı üzere alacak, inşaatın tamamlanması için gerekli bedeldir. Bu durumda, henüz kat irtifakı kurulmayan gayrimenkulün yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri geçerli olmaz.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
E. 2014/21708 · K. 2014/24246 · 20.10.2014
… Gerek takip dayanağı toplantı tutanakları gerekse Eskişehir Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2010/371 D. İş sayılı dosyasındaki tespitten kat irtifakı kurulan yapının fiilen tamamlanmadığı ve bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanılmadığı, diğer bir ifade ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17/son maddesindeki koşulların oluşmadığı anlaşılmaktadır. Kaldı ki, takibe dayanak yapılan kat irtifakı sahipleri kurulu kararından da anlaşıldığı üzere alacak, inşaatın tamamlanması için gerekli bedeldir. Bu durumda, henüz kat irtifakı kurulmayan gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti kanunu hükümleri geçerli olmaz.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
E. 2017/4271 · K. 2017/8290 · 24.10.2017
Ne var ki mahkemece; davaya konu 10.01.2012 ile Temmuz 2013 tarihleri arasında çekişmeli … ada … parsel sayılı taşınmazda kat irtifakının kurulu olup olmadığı, kat irtifakı kurulu ise 634 sayılı Kanunun 17. maddesi uyarınca bağımsız bölümlerin 2/3’nün fiilen kullanılıp kullanılmadığı, sitenin birden fazla parsel üzerine kurulu olup olmadığı, uyuşmazlığın tek parsele ilişkin olup olmadığı, site yönetimini oluşturan yönetim kurulu üyelerinin çekişmeli taşınmazda malik olup olmadıkları araştırılmadan, davalı ile ... arasında düzenlenen 20.05.2008 tarihli ... ... Konutları 2. …
Künyeler hukuk sitelerinin madde yazılarından ve resmî kaynakta madde aramasından toplandı, her biri resmî kaynakta doğrulandı; gösterilen kısım kararın resmî metninden alındı. Güncelleme: 2026-11-01. Atıftan önce tam metni okuyun.
Madde gerekçeleri2
İlk kabul gerekçesi
Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)
Bu gerekçe birden çok maddedeki değişikliği birlikte açıklar (17. madde, 15. madde, 16. madde).
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM (Madde : 15 - 17)
Bu kısımda kat maliklerinin kendi bağımsız bölümleri üzerindeki haklarından başka, bağımsız bölüme bağlı ortak yerler üzerindeki hakları ve nihayet kat irtifakı sahiplerinin hakları düzenlenmiştir. Kat maliki kendi müstakil bölümü üzerinde her hangi bir malik gibi tasarruf hakkına sahibolmakla beraber, o bölüme bağlı arsa payı ve ortak yerler ve eklentiler üzerinde müstakil bir tasarruf hakkına sahibolmayıp, bunlar bağımsız bölüme bağlı olduklarından, bu gibi yerler üzerindeki hakların çevresi ve ölçüsünün düzenlenmesi lâzımdır. Henüz bir bina yapılmamış olan arsa üzerinde bir kat irtifakı kurulmuşsa, bu irtifaka sahibolanların birbirine karşı olan hakları da yine bu bölümde düzenlenmiştir. Arsa üzerindeki mülkiyet ortak mülkiyet olduğundan, kat maliklerinin arsa payları üzerindeki hakları için ayrıca bir kaide konulmasına lüzum yoktur. Fakat onların bağımsız bölümler, ortak yerler ve eklentiler üzerindeki haklarının şümulü açık ve kesin olarak belirtilmek lâzımdır ki, işte tasarının 15 ve 16 ncı maddeleri bu noktaları düzenlemiş bulunmaktadır.
Şunu önemle belirtmek yerinde olur ki, kat mülkiyetine konu olan bir binanın üzerine, bu mülkiyet kurulurken belediyece tasdik edilmiş ve tapuda evrakı müsbite arasına konulmuş plân dışında hiçbir suretle kaçak kat yapılamaz. Buna aykırı olarak yapılan kaçak kat üzerinde kat mülkiyeti hükümleri uygulanamaz.
Bir bina üzerinde kat mülkiyeti kurulduktan sonra, malikin bu binada mevcut katlara ilâveten kat çıkma hakkını kendinde alıkoyması açıkça menedilmiştir. Eğer kat malikleri aralarında anlaşıp yeni bir kat çıkmak isterlerse, tasarının 44 ncü maddesinde yazılı esaslara göre hareket ederler. Kanun buna mâni değildir.
Not: Gerekçe Hükümet tasarısının bölüm gerekçesidir (ÜÇÜNCÜ BÖLÜM, madde 15–17); tasarıda maddeler tek tek gerekçelendirilmemiştir. Gerekçe bölünmeden gösterilir; maddeyi numarasıyla anan paragraf vurgulanmıştır. Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.
TBMM · M. Meclisi S. Sayısı 524 (1/516, 2/288, 2/325; Millet Meclisi 1 inci Dönem 62 nci Birleşim tutanağına ekli), Hükümet tasarısının bölüm ve madde gerekçesi (ÜÇÜNCÜ BÖLÜM), s. 9–1013/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun 7. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.)
Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)
Madde 7. — Kat Mülkiyeti Kanununun 17 nci maddesinde kat irtifakı sahiplerinin yapının tamamlanması için kendi aralarından birini veya bir kaçını yönetici olarak seçebilecekleri hükme bağlanmıştır. Kat irtifakı sahiple arasında bu görevi yürütebilecek bir kimsenin bulunmasında zaman zaman zorluk çekilmektedir. Sözü edilen madde yönetici atanması ile ilgili genel kaide olan 34 üncü madde paralelinde değiştirilerek inşaatın tamamlanması için de dışarıdan yönetici atanabilmesi esası getirilmektedir.
Diğer taraftan maddeye eklenen bir fıkra ile kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı tamamlanmış ve arsanın yarısından fazlasına sahip olan bağımsız bölüm maliklerinin oturma izni alınmışsa kat mülkiyetine geçilmiş olsa dahi ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin kıyas yoluyla uygulanacağı hükme bağlanmakta ve bu şekilde kat mülkiyetine geçişi dolayısıyla bundan doğan yükümlülükler altına girmeyi kötü niyetle engellemek isteyen kat maliklerinin bu davranışlarının önüne geçilmek amaçlanmaktadır.
Not: Kanunlaşan metin tasarı metninden farklıdır (Danışma Meclisinde ve Millî Güvenlik Konseyinde değiştirilmiştir); gerekçe Hükümet tasarısına aittir. Millî Güvenlik Konseyi Adalet Komisyonu raporu: «7 nci maddesi ile ilave edilen fıkra Komisyonumuzca yeniden düzenlenmiş ve kat irtifakı kurulmuş anagayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetimde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı vurgulanmıştır.» Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.
TBMM · M.G. Konseyi S. Sayısı 563 (D. Meclisi 1/578, S. Sayısı 304; MGK 139 uncu Birleşim tutanağına ekli), Hükümet tasarısının madde gerekçesi (madde 7), s. 3Gösterilen metin mevcut konsolide metindir. Hukuki işlemden önce resmî kaynağı kontrol edin; bu uygulama hukuki görüş yerine geçmez.