KatMK Madde 19 — II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

İlk kabul gerekçesi

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

Bu gerekçe birden çok maddedeki değişikliği birlikte açıklar (19. madde, 18. madde, 20. madde, 21. madde, 22. madde, 23. madde, 24. madde, 25. madde, 26. madde). Bu maddeyi anan kısım vurgulanmıştır.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM (Madde : 18 - 26)

Kat maliklerinin kat irtifakı sahiplerinin borçlarını düzenliyen bu bölümün en başında, yükümlere ait genel kaide konduktan sonra, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bakımı, korunması, genel masraflarına iştirâk edilmesi, sigorta ettirilmesi gibi özel durumlara geçilmiş ve ayrıca ortaklaşa yapılması gereken masrafların bâzı hallerde kiracıdan alınmasına dair hükümler konulmuştur.

Anagayrimenkulün en üstündeki katın malikinin kendi katını tamamen yıktırma hususunda kanun o malike bir hak tanımamıştır. Ancak 19 ncu madde hükümleri mahfuz olmak üzere, bir bağımsız bölümün tamiri için diğer bir bölüme girme zarureti doğarsa o bölüm malikinin veya kiracısının buna müsaade ile mükellef bulunduğuna dair bir hüküm konulmuştur.

Kanuni mükellefiyetlere uymamakta ve borçlarını yerine getirmemekte ısrar eden kat malikinin bağımsız bölümünün cebrî temellükü esası tasarının 25 nci maddesinde, bir çok kayıt ve şartlara bağlanmak suretiyle bir müeyyide olarak kabul edilmiştir. Kat mülkiyetine dair en yeni kanunlardan biri olan 15 Mart 1951 tarihli Alman Kanununda da bu hüküm mevcuttur. Mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zaruri olan durumlarda uyulabileceği bu hükmün, kat mülkiyetinin iyi işlemesi için, kanunda yer alması bir zarurettir.

Kat maliklerinin hak ve yükümleri bu tasarıda, komşuluk hakları da Medeni Kanunun 661 nci maddesinde gösterilmiştir. Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmesinden bir zarar meydana geldiği takdirde hâkimin müdahalesini istemek (tasarının 33 ncü maddesiyle) zarar görene tanındığı gibi, zararın tazmini hususunda da bu kanunun hükümlerinden başka, genel hükümlerin de uygulanacağı tabiî görülmüştür.

Kat maliklerinin yapmaları yasak olan işler 24 ncü maddede gösterilirken zikrolunan misaller tadadî mahiyette değildir. Özellikle maddenin birinci fıkrasında mesken veya iş veya ticaret yeri olarak kullanılan anagayrimenkulde hangi müesseselerin kurulup kurulmıyacağının incelenmesi bakımından, anagayrimenkulün genel durumunun göz önüne alınması ve açılacak iş yerlerinin biribiriyle olan alâkası ve bunların binanın durumu ile bağdaşıp bağdaşamıycağı noktaları incelenmek lâzımdır. Bir anlaşmazlık çıktığı takdirde bütün bu cihetler göz önüne alınarak bir karara varılması hâkime düşmektedir.

Not: Gerekçe Hükümet tasarısının bölüm gerekçesidir (DÖRDÜNCÜ BÖLÜM, madde 18–26); tasarıda maddeler tek tek gerekçelendirilmemiştir. Gerekçe bölünmeden gösterilir; maddeyi numarasıyla anan paragraf vurgulanmıştır. Madde Millet Meclisi Genel Kurulunda maddeyi yeniden yazan bir önergeyle değiştirilmiştir (ikinci fıkranın sonu «Kendi bağımsız bölümlerinde ise anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapamaz.» biçimini almıştır); önergenin yazılı gerekçesi yoktur (Millet Meclisi 1 inci Dönem 63 üncü Birleşim, 24.2.1965, s. 368). Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.

14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 8. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.)

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

Madde ile, kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar ile ilgili olarak uygulamada maliklerin rızalarının varlığının tespiti konusunda sık sık ispat sorunu yaşandığından bu konudaki sıkıntıları gidermek için "rıza"nın yazılı olarak verilmiş olması hususu düzenlenmiş, ancak başkaca bir şekil şartı aranmamıştır.

Ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak "onarım" bütün kat maliklerinin rızası ile yapılabilmektedir. Ancak, çok özel durumlarda ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar vermesi ve acilen onarılması gerekmesi veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olması ve bu durumun mahkemece tespit edilmiş olması halinde; onarım ve güçlendirmenin esas projesine veya tekniğine uygun biçimde yapılması hususunda kat maliklerinin tamamının rızasının aranmayacağına ilişkin hüküm getirilmiştir.

Not: Madde komisyonda değiştirilerek kabul edilmiştir; gerekçe tasarı/teklif metnine aittir.