KatMK Madde 14 — D) Kat irtifakının kurulması:

İlk kabul gerekçesi

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

Bu gerekçe birden çok maddedeki değişikliği birlikte açıklar (14. madde, 10. madde, 13. madde).

İKİNCİ BÖLÜM (Madde : 10 - 14)

Bu bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulmasına ait hükümler konulmuştur.

Kat mülkiyeti, ortak arsadaki paya ve ana gayrimenikulün ortak yerlerine bağlı olan ve Medeni Kanundaki mülkiyete kıyasla özellikler gösteren bir mülkiyet nev’i olduğu ve nitelik bakımından çok çeşitli anlaşmazlıklara konu olabileceği için, bunun daha başlangıçta, yani kuruluşunda sağlam esaslara dayandırılması zaruridir. Bu noktayı göz önünde bulunduran tasarı bu hususta teferruatlı ve esaslı hükümler koymuş ve kat mülkiyetinin tesciline mahsus bir (Kat mülkiyeti kütüğü) tesis etmiştir. Bir kimse apartmanının bir dairesini veya iş hanının bir odasını satmak isterse, önce o apartman üzerindeki mülkiyetini, bu kanundaki şekil ve şartlara göre (kat mülkiyeti) ne çevirtmek ve onu (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil ettirmek zorundadır. Böylece genel mülkiyete ait kütük defterleriyle kat mülkiyeti kütüğü birbirinden açık bir şekilde ayrılmıştır. Böyle yapılmazsa, genel kütükler üzerinde her bağımsız bölüm için işlenecek kat mülkiyeti kayıtları birbirine karışacak, bu durum, gerek kişileri ve gerek tapu kütüğünün yanlış tutulmasından doğan zararları Medeni Kanunun 917 nci maddesine göre tazminle yükümlü olan Hazineyi büyük zararlara uğratacak, mahkemelerimizi de bu anlaşmazlıklardan doğan dâvalarla beyhude yere işgal edecektir. Bu sebeple kat mülkiyetinin, buna mahsus olan ayrı bir kütüğe tescil edilmesi zaruridir. Bu tescil yapıldıktan sonra genel kütüğün hangi sayfasından buraya nakil yapıldığı işaret olunarak, ve genel kütüğe de kat mülkiyeti kütüğünün sayfası yazılarak, ilgili gayrimenkulün her iki kütükteki kayıtları arasında bağlantı sağlanacak ve böylece genel kütükteki sayfa kapatılıp ondan sonraki işlemler kat mülkiyeti kütüğü üzerinde yapılacaktır.

Kat mülkiyeti kütüğünün kurulması için gereken belgeler tasarının 12 nci maddesinde gösterilmiştir. Bu belgelerin hepsi ilerde kat mülkiyeti bakımından çıkması muhtemel anlaşmazlıkları önlemek veya kolayca çözümlenmek için düşünülmüştür. Anagayrimenkulün genel taksimat plânından başka bir de cephelerinin tasdikli tofoğrafı ve ayrıca her müstakil bölümün arsa payı organını ihtiva eden ve iç taksimatını gösteren plânı ve ayrıca her müstakil bölümün kat, daire, oda ilh.. gibi nev’ini ve bunun numarasını gösteren bir liste ve nihayet anagayrimenkulün yönetim tarzını düzenliyen ve kat maliklerince imzalanan bir yönetim plânı verilmedikçe kat mülkiyeti kurulmasına müsaade olunmıyacaktır. Gerçi yönetim plânının sonradan da düzenlenebileceği ve binaenaleyh kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında mevcudiyeti zaruri bir belge olmadığı düşünülebilirse de, yönetim plânı alınmadan kat mülkiyetinin kurulmasının çok büyük mahzurları vardır. Zira kat mülkiyeti kurulduktan sonra kat malikleri toplanıp bir yönetim plânı yapmazlarsa, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün yönetiminden çok çeşitli anlaşmazlıklar doğacak ve mahkemeler bu yüzden açılan dosyalarla dolup taşacaktır. Bu sebeple kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yönetim plânı verilmesi bir kuruluş şartı olarak kabul edilmiştir. Bu yönetim plânı bir kuruluş belgesi olarak verilmeli ve tapudaki evrakı müsbite arasında bulunmalıdır ki, bir kat veya daireyi veya bir başka bağımsız bölümü sonradan iktisabedenler de yönetim plânı hükümlerini bilsinler ve onunla bağlı olsunlar. Böyle yapılmazsa, yukarda belirtilen mahzurlar, kat mülkiyetinden beklenen faydayı ortadan kaldırır.

Not: Gerekçe Hükümet tasarısının bölüm gerekçesidir (İKİNCİ BÖLÜM, madde 10–14); tasarıda maddeler tek tek gerekçelendirilmemiştir. Gerekçe bölünmeden gösterilir; maddeyi numarasıyla anan paragraf vurgulanmıştır. Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.

14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 7. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/7 md.)

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

Madde ile, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış bulunan kat irtifaklı anagayrimenkullerin, eşya hukukunda asıl olan kat mülkiyetine geçilmesi için yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıllık süre verilmiş olup, bu süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamayan veya imzalanması gerekenleri imzalamayan kat irtifak hakkı sahipleri için idarî para cezası düzenlenmiş olup, bu para cezasının, kat mülkiyetine geçişte etkin ve yerinden denetimi gerçekleştirmek amacıyla anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belediye veya mülkî amir tarafından verilmesi ve para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil olunması hükme bağlanmıştır.

Madde ile verilecek idarî para cezalarına ilişkin tebligatın nasıl yapılacağı, tebliğ tarihinden itibaren ne kadar süre içinde, hangi mahkemeye itiraz edileceği, itiraz üzerine mahkemece verilen kararların niteliği ve mahkemenin inceleme usulü düzenlenmiştir.

Ayrıca, madde ile 12 nci maddede yapılan değişikliğe paralel değişiklik yapılmıştır.

Not: Madde komisyonda değiştirilerek kabul edilmiştir; gerekçe tasarı/teklif metnine aittir.

23/6/2009 tarihli ve 5912 sayılı Kanunun 3. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

(Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.)

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

634 sayılı Kanunun 12 nci maddesinde yapılan düzenlemeler paralelinde anılan Kanunun 14 üncü maddesi yeniden düzenlenmekte ve konusuz kalan idari para cezası yürürlükten kaldırılmaktadır.

15/2/2018 tarihli ve 7099 sayılı Kanunun 6. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

15/2/2018 tarihli ve 7099 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle; bu fıkrada yer alan “12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen” ibaresi “12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen” şeklinde değiştirilmiştir.

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 14 üncü maddesi gereğince kat mülkiyeti tesis edilmesi için ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî projenin diğer belgelerle birlikte tapu müdürlüklerine elden ibraz edilmesi gerekmektedir.

Ancak 634 sayılı Kanunda malikler tarafından imzalanan mimari projenin onaylanarak tapu müdürlüğüne gönderilmesi düzenlenmişken uygulamada malik imzalarının tapu müdürlüğü tarafından alındığı görülmektedir. Madde ile, müellifi mimar tarafından hazırlanan proje yetkili idarelerce maliklerin imzaları tamamlanıp Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen standartlarda taranarak güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüklerine gönderilecektir.

9/6/2021 tarihli ve 7327 sayılı Kanunun 12. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

(Mülga fıkra:9/6/2021-7327/12 md.)

Teklif eden: 50 milletvekilinin teklifi (S. Sayısı 266 başlığı: ilk imza sahibi ve 49 milletvekili)

634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin altıncı fıkrasında aynı konuda düzenleme yapıldığından bu fıkra yürürlükten kaldırılmıştır.

4. fıkra: 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 7. maddesiyle eklenen metin

23/6/2009 tarihli ve 5912 sayılı Kanunun 3. maddesiyle yürürlükten kaldırıldı.

Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.

üçüncü fıkra: ilk kabul metni

23/6/2009 tarihli ve 5912 sayılı Kanunun 3. maddesiyle bütünüyle değiştirildi.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmî senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plâna uygunluğunun belediyece tasdikına dayanılarak yapılır.

üçüncü fıkra: 23/6/2009 tarihli ve 5912 sayılı Kanunun 3. maddesiyle verilen metin

9/6/2021 tarihli ve 7327 sayılı Kanunun 12. maddesiyle yürürlükten kaldırıldı.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.