Anagayrimenkulün Yönetimi
KatMK Madde 35 — II - Yöneticinin görevleri: 1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
II - Yöneticinin görevleri: 1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;[7]
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.
İçtihatlar
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
E. 2017/1282 · K. 2017/604 · 05.04.2017
… kabul edildiği, somut olayda ise davanın tarafları arasında bir sözleşme ilişkisinin bulunmadığı, davanın ortak alanların işgali iddiasına dayalı olarak açıldığı, ortak alanların ise tüm kat maliklerinin ortak mülkiyeti altında bulunduğu, dolayısıyla davanın kat maliklerinin mülkiyet hakkından kaynaklandığı, davadaki istemin Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde sınırlı olarak sayılan yöneticinin görev ve işleri ile bir ilgisinin bulunmadığı, 35. maddenin (a) bendinde ifade edilen kat malikleri kurulunca verilen kararın ise sadece anılan yasa maddesinde sayılan görev ve işlerle ilgili olarak alınan kararlar olduğu, bu nedenlerle yerel mahkeme kararının onanması gerektiği görüşü ileri…
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
E. 2014/165 · K. 2015/2925 · 16.12.2015
Kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak bedelin tahsiline ilişkin davalar ancak mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davasını diğer kat malikleri adına açma yetki ve görevi bulunmamaktadır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi
E. 2013/11902 · K. 2013/15117 · 05.11.2013
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35.maddesi uyarınca, kat malikleri tarafından yetki verilmiş olsa dahi apartman yöneticisi ana yapının aynını ilgilendiren mülkiyet hakkına dayalı davaları açamaz. Öne sürülen istek mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlı bulunan haklardan olduğundan ancak kat malikleri tarafından doğrudan açılabilir. Bu durumda, kendisine bu konuda dava açma konusunda bir yetki verilse dahi davacı apartman yönetiminin bir tüzel kişiliği bulunmadığından ve Kat Mülkiyeti Kanununa dayalı alarak sınırlı bir taraf ehliyeti bulunduğundan bu davada aktif dava ehliyeti bulunmamaktadır. …
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
E. 2012/31286 · K. 2013/2475 · 28.01.2013
Kat Mülkiyeti Kanunu 35. madde uyarınca yöneticinin kambiyo taahhüdünde bulunabilmesi için Kat Malikleri kurulunca özel yetki verilmiş olması gerekir.
Künyeler hukuk sitelerinin madde yazılarından ve resmî kaynakta madde aramasından toplandı, her biri resmî kaynakta doğrulandı; gösterilen kısım kararın resmî metninden alındı. Güncelleme: 2026-11-01. Atıftan önce tam metni okuyun.
Dipnotlar ve değişiklikler1
[7]7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunun 3 üncü maddesiyle bu bentte yer alan “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” ibaresi “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde değiştirilmiştir.
Madde gerekçeleri3
İlk kabul gerekçesi
Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)
Bu gerekçe birden çok maddedeki değişikliği birlikte açıklar (35. madde, 27. madde, 28. madde, 29. madde, 30. madde, 31. madde, 32. madde, 33. madde, 34. madde, 36. madde, 38. madde, 39. madde, 40. madde, 41. madde, 42. madde, 43. madde, 44. madde, 45. madde).
BEŞİNCİ BÖLÜM (Madde : 27 - 45)
«Anagayrimenkulün yönetimi» başlığını taşıyan bu bölüm 19 maddeden meydana gelmiş olup tasarının en uzun bölümünü teşkil etmektedir. Ve bu da pek tabiîdir. Yönetim plânının hangi hususları ihtiva etmesi lâzımgeldiği, kat malikleri kurulunun toplantısı, yönetici tâyini ve onun görev, yetki ve sorumluluğu ve hakları, yöneticinin denetlenmesi, doğacak anlaşmazlık dolayısiyle hâkimin müdahalesi hep bu bölümde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bütün bunlardan başka kat mülkiyetine konu olan gayrimenkule sonradan yapılacak ilâvelerle tamir ve saire işleri yine bu bölümde bir hal tarzına bağlanmış ve ayrıca temliki tasarruflara dair hükümler konulmuştur. Bu hükümlerin hepsi teferruatlı olarak kaleme alınmıştır. Zira kat mülkiyetinin işlemesinin en önemli şartlarından birisi bunun kuruluşu sırasındaki vuzuh ise, ikinci ve çok önemli bir şartı da, yönetim tarzının, birçok hususları önceden halledecek surette mümkün mertebe teferruatlı olarak tanzimidir. Bugün mahkemelere gelmeye başlamış olan kat ihtifaları gösteriyor ki, bugünkü hukukî imkânlara göre kurulmuş olan kat haklarının idaresi için özel hükümler bulunmadığından ve birçok hallerle kat irtifakı sahipleri toplanıp bir yönetim plânı yapmadıklarından, çıkan anlaşmazlıklar dallanıp budaklanmakta ve mahkemelerimizin işlerini çoğaltmaktadır. Bu sebeple kat malikleri kurulunun verecekleri kararların noterlikçe tasdikli bir deftere geçirilmesi ve belgelerin saklanması, işletme projesi yapılması gibi çeşitli mecburiyetler tasarıda yer almış bulunmaktadır. Böylece birçok anlaşmazlıkların mahkemeye gitmeden halledilmesine imkân hâsıl olacak, iş mahkemeye intikal ederse, hâkimin elinde bu anlaşmazlığı hal için sağlam dayanaklar bulunacak, tezvirat yapmak istiyen kat sahiplerinin kötü niyetleri böylece önlenmiş olacaktır. Bu bakımdan kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün idaresi ile ilgili seçimlerin teferruatlı olması tabiî sayılmalıdır.
Not: Gerekçe Hükümet tasarısının bölüm gerekçesidir (BEŞİNCİ BÖLÜM, madde 27–45); tasarıda maddeler tek tek gerekçelendirilmemiştir. Gerekçe bölünmeden gösterilir; maddeyi numarasıyla anan paragraf vurgulanmıştır. Millet Meclisi Adalet Komisyonu raporu: «Madde 35. — Başlıktaki «Görevler» kelimesi metne vuzuh vermek maksadiyle «yöneticinin görevleri» şeklinde değiştirilmiştir.» Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.
TBMM · M. Meclisi S. Sayısı 524 (1/516, 2/288, 2/325; Millet Meclisi 1 inci Dönem 62 nci Birleşim tutanağına ekli), Hükümet tasarısının bölüm ve madde gerekçesi (BEŞİNCİ BÖLÜM), s. 114/4/2015 tarihli ve 6645 sayılı Kanunun 82. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi
(Ek: 4/4/2015-6645/82 md.)
Üç ayrı kanuna eklenmesi öngörülen dört yeni madde ile asansörlerin bakımı ve periyodik kontrollerine ilişkin düzenlemelerde güvenlik önlemlerinin artırılması doğrultusunda değişiklikler yapılmıştır. Buna göre:
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasını öngören yeni madde ile anagayrimenkulde bulunan asansörlerin aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi, bina yöneticisinin görevleri arasına alınmaktadır. Ayrıca 634 sayılı Kanun ile zorunlu kılınmasına rağmen yöneticinin atanmamış olduğu hâllerde kat maliklerinin müştereken sorumlu olacağı düzenlenmiştir. Yeni madde komisyon metninde çerçeve 82’nci madde olarak yer almıştır.
Not: Komisyonca eklenen hüküm: tasarıda ve birleştirilen tekliflerde karşılığı ve madde gerekçesi yoktur; metin Komisyon raporundaki açıklamadır (asansörlere ilişkin dört yeni maddeyi birlikte anan paragraf ve 634 sayılı Kanuna ilişkin bendi).
TBMM · S. Sayısı 687, Sağlık, Aile, Çalışma ve Sosyal İşler Komisyonu raporu (komisyonca eklenen hükmün açıklaması), s. 1937/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunun 3. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi
7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunun 3 üncü maddesiyle bu bentte yer alan “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” ibaresi “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde değiştirilmiştir.
Teklif eden: 74 milletvekilinin teklifi (S. Sayısı 250 başlığı: adı yazılan 2 milletvekili ile 72 milletvekili)
634 sayılı Kanun uyarınca site yöneticileri, belirledikleri avans mahiyetinde aidat miktarını talep etme ve avans bittiğinde yeniden toplama yetkisini haizdir. Yönetici, toplayacağı avans miktarını hiçbir sınırlama olmadan belirleyebilmekte belli usullere göre yedi gün içerisinde itiraz gelmesi durumunda ise konu kat malikleri genel kuruluna götürülmektedir. Bu durum kamuoyunda site yöneticilerine sınırsız bir yetki tanındığı şeklinde algılanmakta ve kat maliklerinin mağduriyetine yol açmaktadır.
Maddede yapılan değişiklik ile Kat Mülkiyeti Kanununun 37 inci maddesinde yapılan değişiklik birlikte değerlendirildiğinde; yöneticinin toplayacağı avans miktarına kat malikleri kurulunca onaylanma şartı getirilmekte olup yöneticilerin keyfî aidat belirlemesi önlenerek aidat arttırma yetkisi kat malikleri kuruluna verilmektedir.
TBMM · S. Sayısı 250, 2/3466 esas numaralı teklifin madde gerekçesi (madde 3), s. 10Gösterilen metin mevcut konsolide metindir. Hukuki işlemden önce resmî kaynağı kontrol edin; bu uygulama hukuki görüş yerine geçmez.