KatMK Madde 37 — 3. İşletme projesinin yapılması:

13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun 12. maddesiyle verilen metnin gerekçesi

Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)

Madde 11. — Kat Mülkiyeti Kanununun 37 nci maddesinde yönetici tarafından yapılacak işletme projesinden söz edilmektedir.

Bu proje kat maliklerinin taahhütlü mektupla tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz hakları vardır. Kat maliklerine imza mukabilinde bizzat tebliğ edilmesi imkânı dahilinde iken, taahhütlü mektupla tebliğ yükümlülüğü getirilmek suretiyle lüzumsuz bir külfet tahmil edilmektedir. Diğer taraftan 15 günlük itiraz süresi iş mahiyeti ile bağdaşmayacak şekilde uzundur.

Ayrıca uygulamada çoğu zaman işletme projesi yapılmamakta ve kat malikleri kurulunca yönetim gider ve avansları ile ilgili kararlar verilmektedir. Maddede yapılan değişiklikle, işletme projesinin kat maliklerine tebliğinde kolaylık sağlanmakta, itiraz süresinin kısaltılması yoluna gidilmekte ve kat malikleri kurulunun yönetim giderlerine ilişkin kararlarının da işletme projesi gibi değer taşıyacağı esası benimsenmektedir.

Maddeye yapılan ekleme ile de; kesinleşen işletme projelerinin ve kat malikleri kurulunun yönetim giderleri ile ilgili kararlarının İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden olduğu açıklanarak, yönetim giderlerinin icra yolu ile tahsilinin hızlandırılması sonuçlanmıştır.

Not: Gerekçe tasarının 11 inci maddesine aittir; kanunun 12 nci maddesidir. Kanunlaşan metin tasarı metninden farklıdır (Danışma Meclisinde ve Millî Güvenlik Konseyinde değiştirilmiştir); gerekçe Hükümet tasarısına aittir. Millî Güvenlik Konseyi Adalet Komisyonu raporu: «Tasarının 11 inci maddesi 12 nci madde olarak kabul edilmiş ve maddeye kat malikleri kurulu tarafından işletme projesi hazırlanmadığı takdirde yöneticinin bu projeyi geciktirmeksizin hazırlaması hükmü ilave edilmiştir.» Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.

7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunun 4. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi

7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle bu fıkranın birinci cümlesine “bildirilir” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır” ibaresi eklenmiştir.

Teklif eden: 74 milletvekilinin teklifi (S. Sayısı 250 başlığı: adı yazılan 2 milletvekili ile 72 milletvekili)

634 sayılı Kanunda site yöneticileri, belirledikleri avans mahiyetinde aidat miktarını oturanlardan isteyebilmekte olup avans bittiğinde yeniden toplama yetkisini haizdir. Yönetici, toplayacağı avans miktarını hiçbir sınırlama olmadan belirleyebilmekte, bunu kat maliklerine bildirerek uygulamaya geçirmekte ancak belli usullere göre ve yedi gün içerisinde itiraz edilmesi durumunda konu kat malikleri genel kuruluna götürülebilmektedir. Bu durum ise kamuoyunda site yöneticilerine tanınan sınırsız bir yetki olarak algılanmakta ve aynı zamanda kat maliklerinin mağduriyetine yol açmaktadır.

Yapılan düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesinde yapılan değişiklik ile birlikte değerlendirildiğinde yöneticinin toplayacağı avans miktarına kat malikleri kurulunca onaylanma şartı getirilmekte olup yöneticilerin keyfi aidat belirlemesi önlenerek aidat arttırma yetkisi kat malikleri kuruluna verilmektedir.

İlk kabul metni

13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun 12. maddesiyle bütünüyle değiştirildi.

3. İşletme projesinin yapılması

Yönetici, atanır atanmaz bir işletme projesi yaparak kat maliklerine sunmaya mecburdur. Bu projede özellikle şunlar yazılır : a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Bütün giderlerden her kat malikine, arsa payı oranında, düşecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin arsa payı oranında vermesi gereken avans tutarı. Kat maliklerinden biri, bu projeye, kendisine taahhütlü mektupla bildirilmesinden başlıyarak onbeş gün içinde itiraz ederse durum kat malikleri kurulunca incelenir ve proje hakkında bir karar verilir veya yeni bir proje hazırlanır. Süresi içinde itiraz edilmezse, proje kabul edilmiş sayılır ve bir yıl içinde yürürlükte kalır; bununla beraber sonradan haklı bir sebep çıkarsa, kat malikleri kurulu projeyi her zaman değiştirebilir.