Anagayrimenkulün Yönetimi
KatMK Madde 34 — D) Yönetici: I - Atanması:
D) Yönetici: I - Atanması:
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
İçtihatlar
KatMK 34/14 karar
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi
E. 2022/1226 · K. 2026/834 · 11.06.2026
… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34.maddesinin 1.fıkrasında; "Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir." hükmü düzenlenmiştir. Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur." şeklindedir. Kanunun 39.maddesinde yöneticinin hesap verme yükümlülüğü düzenlenmiş, 40.maddenin 1.fıkrasında ise yöneticinin hakları "Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir." şeklinde ifade edilmiştir. …
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi
E. 2022/1143 · K. 2026/844 · 11.06.2026
… Bu nedenle davacının, esnaf faaliyet sınırı aşan faaliyette bulunduğunun tespit edilemediği, dolayısıyla davacı tacir olmadığından nispi bir ticari davadan söz edilemeyeceği ve davanın mutlak ticari davalardan da olmadığı anlaşılmaktadır.Somut olayda, davacının davalılardan rücuen tazminat talebinin, davalılardan Site Yönetiminin, bina yöneticisi olması nedeniyle kat mülkiyetine dayalı sorumluluğundan, davalı güvenlik şirketinin sorumluluğu ise davalılar arasında imzalanan güvenlik hizmet sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34.maddesinin 1.fıkrasında; …
Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
E. 2025/584 · K. 2025/339 · 07.02.2025
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34.maddesinin 1.fıkrasında "Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir." hükmü yer almaktadır. Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur." şeklinde ortaya konulmuş, 39.maddesinde yöneticinin hesap verme yükümlülüğü düzenlenmiş, 40.maddenin 1.fıkrasında ise yöneticinin hakları "Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir." şeklinde ifade edilmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi
E. 2021/1527 · K. 2025/616 · 28.05.2025
… Sigortalının, gerçekleşen zarardan dolayı sorumlulara karşı dava hakkı varsa bu hak, tazmin ettiği bedel kadar, sigortacıya intikal eder." hükmüne yer verilmiştir. Buna göre; davacı sigorta şirketinin sigortalısı hangi görevli ve yetkili mahkemede dava açabilecek ise, sigorta şirketinin de halefiyet gereğince aynen sigortalı gibi o mahkemede dava açabileceğine işaret edilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34.maddesinin 1.fıkrasında "Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir." hükmü yer almaktadır. …
Madde geneli4 karar
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
E. 2019/34 · K. 2022/654 · 17.05.2022
16. Eldeki dava Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yönetici atanması istemine ilişkin olup, davacı ...'ın dava konusu taşınmazda 1(1/2), 4, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56 nolu bağımsız bölümlerin, davalılardan ...'in 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 nolu bağımsız bölümlerin, ...'ın 3 nolu bağımsız bölümün, davalılardan ..., ..., ... ve ...'nin kök murisi ve tapu maliki ...'ın 07.05.2014 tarihinde vefat ettiği ve 1(1/2), 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 nolu bağımsız bölümlerin maliki oldukları görülmüştür. …
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
E. 2017/3617 · K. 2018/5152 · 02.07.2018
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre, kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
E. 2017/2964 · K. 2018/2494 · 02.04.2018
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre, kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
E. 2017/4250 · K. 2017/7599 · 11.10.2017
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde, kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, bir yönetici atanacağı hükme bağlanmış olup, dosya içinde davacı vekili olarak vekaletname sunmuş olan Av. ... ile davacılar arasında vekil/çıkar ilişkisi bulunup, adı geçenin yönetici sıfatıyla, diğer kat malikleri nezdinde güven tesis etmesinde sorun oluşabileceği düşünülmeksizin; diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici atanması
Künyeler hukuk sitelerinin madde yazılarından ve resmî kaynakta madde aramasından toplandı, her biri resmî kaynakta doğrulandı; gösterilen kısım kararın resmî metninden alındı. Güncelleme: 2026-11-01. Atıftan önce tam metni okuyun.
Madde gerekçeleri2
İlk kabul gerekçesi
Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)
Bu gerekçe birden çok maddedeki değişikliği birlikte açıklar (34. madde, 27. madde, 28. madde, 29. madde, 30. madde, 31. madde, 32. madde, 33. madde, 35. madde, 36. madde, 38. madde, 39. madde, 40. madde, 41. madde, 42. madde, 43. madde, 44. madde, 45. madde).
BEŞİNCİ BÖLÜM (Madde : 27 - 45)
«Anagayrimenkulün yönetimi» başlığını taşıyan bu bölüm 19 maddeden meydana gelmiş olup tasarının en uzun bölümünü teşkil etmektedir. Ve bu da pek tabiîdir. Yönetim plânının hangi hususları ihtiva etmesi lâzımgeldiği, kat malikleri kurulunun toplantısı, yönetici tâyini ve onun görev, yetki ve sorumluluğu ve hakları, yöneticinin denetlenmesi, doğacak anlaşmazlık dolayısiyle hâkimin müdahalesi hep bu bölümde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bütün bunlardan başka kat mülkiyetine konu olan gayrimenkule sonradan yapılacak ilâvelerle tamir ve saire işleri yine bu bölümde bir hal tarzına bağlanmış ve ayrıca temliki tasarruflara dair hükümler konulmuştur. Bu hükümlerin hepsi teferruatlı olarak kaleme alınmıştır. Zira kat mülkiyetinin işlemesinin en önemli şartlarından birisi bunun kuruluşu sırasındaki vuzuh ise, ikinci ve çok önemli bir şartı da, yönetim tarzının, birçok hususları önceden halledecek surette mümkün mertebe teferruatlı olarak tanzimidir. Bugün mahkemelere gelmeye başlamış olan kat ihtifaları gösteriyor ki, bugünkü hukukî imkânlara göre kurulmuş olan kat haklarının idaresi için özel hükümler bulunmadığından ve birçok hallerle kat irtifakı sahipleri toplanıp bir yönetim plânı yapmadıklarından, çıkan anlaşmazlıklar dallanıp budaklanmakta ve mahkemelerimizin işlerini çoğaltmaktadır. Bu sebeple kat malikleri kurulunun verecekleri kararların noterlikçe tasdikli bir deftere geçirilmesi ve belgelerin saklanması, işletme projesi yapılması gibi çeşitli mecburiyetler tasarıda yer almış bulunmaktadır. Böylece birçok anlaşmazlıkların mahkemeye gitmeden halledilmesine imkân hâsıl olacak, iş mahkemeye intikal ederse, hâkimin elinde bu anlaşmazlığı hal için sağlam dayanaklar bulunacak, tezvirat yapmak istiyen kat sahiplerinin kötü niyetleri böylece önlenmiş olacaktır. Bu bakımdan kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün idaresi ile ilgili seçimlerin teferruatlı olması tabiî sayılmalıdır.
Not: Gerekçe Hükümet tasarısının bölüm gerekçesidir (BEŞİNCİ BÖLÜM, madde 27–45); tasarıda maddeler tek tek gerekçelendirilmemiştir. Gerekçe bölünmeden gösterilir; maddeyi numarasıyla anan paragraf vurgulanmıştır. Son fıkradaki «soyadının ve» kelimeleri Millet Meclisi Genel Kurulunda kabul edilen Adalet Komisyonu önergesiyle «soyadiyle» olarak değiştirilmiştir; önergenin yazılı gerekçesi yoktur (Millet Meclisi 1 inci Dönem 71 inci Birleşim, 9.3.1965, s. 201). Sayfa taranmış görüntüdür; metin görüntüyle sözcük sözcük okunarak yazılmıştır.
TBMM · M. Meclisi S. Sayısı 524 (1/516, 2/288, 2/325; Millet Meclisi 1 inci Dönem 62 nci Birleşim tutanağına ekli), Hükümet tasarısının bölüm ve madde gerekçesi (BEŞİNCİ BÖLÜM), s. 1114/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 18. maddesiyle yapılan değişikliğin gerekçesi
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.)
Teklif eden: Hükümet tasarısı (Bakanlar Kurulu)
Madde ile, öngörülen para cezasının miktarı, günün ekonomik koşulları ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi dikkate alınarak değiştirilmiştir. Para cezasının belirlenmesinde her ne kadar 5237 sayılı Türk Ceza Kanununa atıf yapılmış ise de, söz konusu para cezası, hukuk mahkemesi tarafından verilen disipliner ve tazmini nitelikte bir para ceza olup, sabıka kaydına da geçmeyecektir.
Not: Madde komisyonda değiştirilerek kabul edilmiştir; gerekçe tasarı/teklif metnine aittir.
TBMM · S. Sayısı 35, 1/332 esas numaralı tasarının madde gerekçesi (madde 17), s. 9Gösterilen metin mevcut konsolide metindir. Hukuki işlemden önce resmî kaynağı kontrol edin; bu uygulama hukuki görüş yerine geçmez.